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Schadstoffgutachten

Warum ist ein Schadstoffgutachten beim Hauskauf ratsam?

Asbest, Formaldehyd, PCB… es gibt viele Schadstoffe, die eine Immobilie bzw. ein Grundstück vorbelasten können. Um gesundheitliche Probleme und Folgekosten zu vermeiden, sollten Immobilienkäufer vor dem Kauf ein Schadstoffgutachten durch einen Sachverständigen in Betracht ziehen.

Welche Schadstoffe lauern in älteren Gebäuden?

Ein „gebrauchtes“ Haus sowie ein vorgenutztes Grundstück können vielerlei Schadstoffe und Altlasten enthalten. Eines der bekanntesten Beispiele ist Asbest, welches bei älteren Gebäuden nicht nur in Dämmstoffen und Wellplatten vorkommt, sondern auch in Fliesenklebern, Spachtelmassen und Putzen. Gelangen die Asbestfasern in die Lunge, besteht die Gefahr einer Krebserkrankung. Dies bestätigt auch das Deutsche Krebsforschungsinstitut.
Darüber hinaus gilt auch Formaldehyd als krebserzeugend und kann u. a. Nierenschäden sowie Entzündungen der Atemwege auslösen. Der Krankmacher war in der Vergangenheit vor allem in Spanplatten zu finden.
Ein weiterer gefährlicher Schadstoff stellt PCB (Polychlorierte Biphenyle) in Dichtmassen dar. Das Erste berichtete in der Sendung PCB: Billiger Baustoff mit Spätfolgen bereits ausführlich darüber. Der krebserregende und mittlerweile verbotene Stoff steckt heute noch in zahlreichen öffentlichen Gebäuden wie Schulen und Kindergärten.
Die Liste an möglichen Vorbelastungen einer gebrauchten, älteren Immobilie ist lang, folgende Abbildung und Tabelle sollen als Überblick dienen.

Wichtige Schadstoffe in älteren Gebäuden
+
Flachdach-/Balkonkonstruktion:
Teer- bzw. Bitumendachbahnen, Mineralwolldämmung, Holzschutzmittel
+
Außenfassade:
PCB-haltige Fugenmassen, Asbestfassadenplatten, Holzschutzmittel bei Holzkonstruktionen, Mineralwolle bei Vorhangfassaden
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Fertighäuser/Trockenbau:
Formaldehydhaltige Spanplatten, Mineralwolldämmung, Holzschutzmittel
+
Fußbodenbelag:
Floor-Flex-Platten, Cushion-Vinyl, Holzschutzmittel im Holzboden, PAK-Parkettkleber

Fußbodenaufbau:
Teerasphaltestrich, Steinholzestrich, Mineralwolle
+
Lüftungskanal:
Asbestzement

Heizungsanlagen:
Mineralwolle, Asbest-Dichtungen
+
Kelleraußenabdichtung:
Teer-/Bitumenbahnen oder Anstriche
+
Fertighäuser:
Formaldehydhaltige Spanplatten, Mineralwolldämmung, Holzschutzmittel
+
Fenster/Türen:
PCB-haltige Fugenmasse, Asbestzement-Fensterbänke (innen und außen)
+
Fertighäuser, Außenwände:
Formaldehydhaltige Spanplatten, Mineralwolldämmung, Holzschutzmittel
+
Bei Dachausbauten:
Formaldehyd in Spanplatten, Mineralwolldämmung, Holzschutzmittel
+
Dachkonstruktion:
Asbestzement-Wellplatten, Holzschutzmittel im Dachstuhl, Mineralwolldämmung
+
Schornstein:
Asbestzement-Fassandenplatten- Verkleidung

Schadstoffe in älteren Gebäuden Beschreibung Beispiele
Asbest Natürliches, feinfaseriges mineralisches Material
  • Glaswolle
  • Fliesenkleber
  • Spachtelmasse
  • Putze
  • Wellplatten
Blei Graues Schwermetall
  • Bleileitungen in Hausinstallationen
  • Bleiverbindungen in Farben und PVC
Formaldehyd Farbloses, schwach riechendes, schleimhautreizendes Gas
  • Holzwerkstoffe
  • Spanplatten
  • Farbe
  • Lacke
  • Dämmstoffe
KMF (Künstliche Mineralfasern) Feinfaseriges Material aus Glas oder Gestein Mineralwolle
PAK (Polycyclische Aromatische Kohlenwasserstoffe) Meist hohe natürliche Gehalte in Teerprodukten
  • Parkettkleber
  • Asphaltestriche
  • Fugenmassen
PCB (Polychlorierte Biphenyle) Farblose, nicht riechende Mischung von chlororganischen Verbindungen Fugenmassen
PCP (Pentachlorphenol) Farblose, nicht riechende chlororganische Verbindung Holzschutzmittel

Wie kann ein Grundstück vorbelastet sein?

Schadstoffe auf Grundstücken mit früherer vor allem gewerblicher Nutzung äußern sich häufig in Verunreinigungen des Bodens mit Mineralölkohlenwasserstoffen, Steinkohleteer (PAK) oder Schwermetallen. Die Schadstoffbelastung muss nicht nur eine Folge der Gebäudenutzung darstellen, sondern kann auch aus der Zeit vor der Bebauung

Was spricht für ein Schadstoffgutachten?

  • Ein verlässliches Schadstoffgutachten kann den Wert einer Immobilie beträchtlich steigern.
  • Mit einem Gutachten geht der Käufer auf Nummer sicher. Immobilienmakler müssen zwar bei vorliegenden Erkenntnissen über Schadstoffbelastungen aufklären, allerdings wird sich oft auf Unkenntnis berufen.
  • Nach dem Hauskauf ist eine Renovierung oder gar Sanierung häufig notwendig. Falls das Gebäude schadstoffbelastet sein sollte, setzen sich die Schadstoffe spätestens bei den Umbaumaßnahmen frei. Infolgedessen steigt das Risiko, dass es zu gesundheitlichen Problemen und Folgekosten kommt.

Durch Gutachter prüfen oder selbst durchführen?

Wer die Begehung und Probenahme durch einen Gutachter bzw. Gebäudesachverständiger vornehmen lässt, muss zwar tiefer in den Geldbeutel greifen, doch dafür ist eine hohe Beweissicherheit garantiert und wenig Eigenleistung notwendig.

Eine Probenahme mit Raumluft- oder Material-Checks kann jeder einfach selbst durchführen. Die Proben werden in ein Labor geschickt, welches sich dann um die Analyse kümmert. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Niedrige Kosten und eine schnelle Durchführung. Der große Nachteil ist allerdings, dass diese Selbst-Checks wenig aussagekräftig sind und die Beweisführung sich als schwierig gestalten könnte.
Generell ist es immer empfehlenswert, den Schadstoff-Check mithilfe eines erfahrenen Gutachters und eines seriösen Fachlabors durchführen zu lassen.

Wer übernimmt die Kosten für ein Schadstoffgutachten vor Abschluss des Kaufvertrags?

Die Kosten für ein Gutachten muss der Käufer selbst übernehmen. Es sei denn, der Verkäufer ist bereit, das Gutachten als Teil des Verkaufs, im Sinne eines Zertifikats, anzusehen.

Zu welchem Zeitpunkt sollte das Schadstoffgutachten durchgeführt werden?

Das Gutachten sollte immer vor dem Hauskauf abgeschlossen werden. Zudem ist es empfehlenswert, das Schadstoffgutachten vor den Umbaumaßnahmen abzuschließen. Stellt man z. B. im Voraus fest, dass asbesthaltige Bodenbeläge im Gebäude fest eingebaut wurden, kann man diese relativ einfach zu erschwinglichen Kosten sachgemäß entfernen. Werden diese Bodenbeläge aber aus Unwissenheit nicht fachgerecht bei Renovierungsarbeiten beseitigt, sind sowohl die Handwerker als auch die Bewohner gesundheitsgefährdet.

Worauf sollte man beim Einbauen neuer Baumaterialien achten? Gibt es eine Möglichkeit, „wohngesunde Baustoffe“ im Bauvertrag festzuhalten?

Verbraucher sollten bei der Baustoff-Auswahl nicht blind jedem Gütesiegel vertrauen. Viele der Prüfinstitute prüfen zwar auf Umweltfreundlichkeit, aber nicht auf Wohngesundheit. Eine echte Orientierungshilfe zur Bewertung wohngesunder Baustoffe stellen streng genommen nur das natureplus- und das ECO-Institut-Label dar. Eine Liste mit wohngesunden Baustoffen sind zudem im E-Book „Wohngesund bauen und renovieren“ einsehbar.

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Verwendung bestimmter wohngesunder Baustoffe vertraglich festzuhalten. Bevor der Vertrag abgeschlossen wird, sollte das Gebäude immer mit einem im Bereich Wohngesundheit versierten Bauingenieur bzw. Architekten besichtigt werden.